Impuestos a las ventas de inmuebles

Por: Mauricio Cabrera Galvis
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La propuesta de eliminar la exención del IVA a todas las transacciones de finca raíz, con una tarifa del 5 %, ha generado el esperado rechazo de los constructores, pero también objeciones técnicas sobre su aplicabilidad, en particular a las compras de inmuebles usados.

Estas últimas son válidas y es posible que esa fuera una de las razones por la que en la reforma tributaria de 2018 lo que se estableció fue un “impuesto al consumo de bienes inmuebles”, con tarifa de 2 %.

Como es sabido, ese impuesto al consumo fue declarado inexequible por la Corte Constitucional, por lo que es difícil intentar imponerlo de nuevo, a pesar de que tresmagistrados no estuvieron de acuerdo con la sentencia y salvaron su voto con argumentos de mucho fondo. 

Antes de ver la alternativa que existe para ese tributo en Colombia conviene mirar cómo se gravan las transacciones de inmuebles en otras partes.

Impuestos a ventas de inmuebles en el mundo

Aunque en Colombia nos parece extraño, en muchos países del mundo se acostumbra gravar las compraventas de bienes inmuebles, y con tarifas que acá generarían fuertes protestas en los congresos gremiales, pues llegan a niveles de 30 % a 40 % del valor de la transacción.

Son tres los tipos de impuestos que se utilizan en los diversos países, a veces simultáneos y a veces excluyentes. En primer lugar, el IVA que se aplica ordinariamente a la primera venta del inmueble, en ocasiones con la misma tarifa de los demás bienes ‒como en Bélgica u Holanda (21%) o Chile (19 %)‒, y en otras con tarifas más bajas, como en Corea del Sur (10 %) o Irlanda (13.5 %).

Segundo, un impuesto directo a las transferencias de propiedad, que en general tiene tarifas crecientes de acuerdo con el valor del inmueble, que llega a máximos por encima de 10 % ‒en España, Sudáfrica o Luxemburgo‒, o más moderadas (entre 3 % y 6 %) en Indonesia, Alemania, Francia o Italia. En América Latina,Brasil, México, Panamá, Perú y Uruguay están en este rango.

Tercero, en los países de tradición anglosajona lo que se usa es el “Stamp Duty”, que es un “Impuesto de Timbre” sobre el valor de la transacción. También se usa que la tarifa sea creciente, de acuerdo con el valor de la propiedad, con unos valores máximos de 28 % en Hong Kong y 34 % en Singapur. En Europa, Inglaterra tiene la tasa más alta (12 %), mientras que en nuestro vecindario, la tarifa de Argentina es 3.3 %.

El cuadro siguiente muestra las tarifas de los impuestos diferentes al IVA en un conjunto de países. Están marcados con un asterisco aquellos que utilizan el Impuesto de Timbre. Se destaca que en Colombia son de 0 %.

IMPUESTOS A TRANSFERENCIAS DE FINCA RAÍZ
(Diferentes al IVA)
PaísTarifa
 MínimaMáxima
Australia (*)1.25 %6.75 %
Corea del Sur5,0 %5,0 %
Hong Kong (*)6,5 %28,5 %
India (*)4,0 %10,0 %
Indonesia5,0 %5,0 %
Singapur (*)10,0 %34,0 %
Sudáfrica0,0 %13, 0%
Sri Lanka (*)3,0 %4, 0%
   
Alemania3,5 %6,5 %
Bélgica10,0 %12,5 %
Canadá0,5 %2,0 %
España6,0 %10,0 %
Francia0,6 %4,9 %
Holanda2,0 %6,0 %
Inglaterra (*)0,0 %12,0 %
Irlanda (*)1,0 %2,0 %
 Italia3,0 %7,0 %
Luxemburgo6,0 %10,2 %
Noruega (*)2.5 %2.5 %
Portugal (*)5,0 %10,0 %
   
Argentina (*)3,3 %3,3 %
Brasil3,0 %3,0 %
Chile (*)1,2 %1,3 %
Colombia0,0 %0,0 %
 México0,2 %4,5 %
Panamá2,0 %4,5 %
Perú3,0 %3,0 %
Uruguay3,0 %3,0 %
Fuente: Global Property Guide – DLA Piper Real WorldLaw.
(*) Países con Stamp Duty (Impuesto de Timbre).

Por la cercanía cultural es interesante el caso de España, pues es uno de los países en los que se usan los tres gravámenes: la compra de inmuebles nuevos debe pagar un IVA de 10 % si es vivienda o 21 % si son lotes no construidos. Si la transacción es en el mercado secundario se paga un “Impuesto de Transmisiones Patrimoniales” (ITP) de 10 %; además, en todos los casos hay un “stampduty” de 1,5 %.

Un impuesto de timbre a las transacciones de finca raíz en Colombia

La propuesta para Colombia, muy lejos de las tarifas impositivas de otros países, es establecer un Impuesto de Timbre (ITI) a las ventas de inmuebles con una tarifa de 2%. Para hacerlo no hay que crear ningún nuevo impuesto, puesto que este gravamen existe en el país hace más de un siglo, pero desde 2010 la tarifa es 0 %, es decir, que no se cobra nada.

El procedimiento es muy simple, pues solo consistiría en eliminar la exención al ITI que hoy tienen las escrituras de compraventa de bienes inmuebles de valor superior a unos 15.000 UVT y establecer una tarifa de 2 % para dichos documentos. Continuaría vigente toda la reglamentación del Estatuto Tributario (artículos 513 a 518) sobre sujetos pasivos, contribuyentes y agentes de retención.

Este tributo tiene varias ventajas. Ante todo, es muy progresivo, pues grava más a los que más recursos tienen, y esa es una de las razones por las que se usa en tantos paísescon tarifas muy superiores a la propuesta para Colombia, de manera que no puede argumentarse que nos resta competitividad. De otra parte, no cabe el argumento según el cual los propietarios de inmuebles muy valorizados no tienen la liquidez para pagar el impuesto, puesto que en este caso lo paga el comprador del inmueble.

Desde el punto de vista político no tendría objeciones,puesto que un impuesto similar ya lo aprobó el Congreso en 2018; tampoco hay el riesgo jurídico, no solo porque es diferente al impuesto al consumo que tumbó la Corte, sino porque el ITI existe desde hace mucho tiempo. Lo que se cambiaría ahora sería la tarifa.

En cuanto al recaudo que genera, podría ser superior a dos billones de pesos anuales, suponiendo que aplicaría al valor de la mitad de las transacciones registradas en notarías, lo que ayudaría a compensar los recortes que le están haciendo a la reforma tributaria y se lograrían los $25 billones esperados por el ministro Ocampo. Además, es un gravamen de fácil recaudo en las notarías.

*​*​*

Coletilla: este ITI también podría aplicarse a la venta de vehículos de alta gama, con valor superior a $200 millones. Es un sustituto al impuesto a bienes de lujo que están empezando a utilizar en países como Canadá.

Mauricio Cabrera

Septiembre, 2022

1 Comentario

Pedro Jose Benítez P 19 septiembre, 2022 - 10:54 am

Mauricio gracias por la ilustración. Parece razonable lo que planteas de revivirlo al 2%..vams a ver como termina aplicandose

Un saludo
Pedro.

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