Catastro multipropósito

Por: Jorge Ivan Gonzalez
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El catastro multipropósito es un elemento constitutivo de la primera transformación incluida en las bases del plan de desarrollo “Colombia, Potencial Mundial de la Vida”.

El catastro multipropósito (urbano y rural) tiene un enorme atraso. Apenas se ha llegado a 9,4 % de los predios. Este hecho es el reflejo de problemas políticos y económicos de naturaleza estructural. La situación es especialmente crítica en el área rural.

La actualización del catastro rural es fundamental por tres razones: primera, permite avanzar hacia la consolidación del mercado de tierras; segunda, es un instrumento importante para incidir en la modificación de las relaciones factoriales y, tercera, contribuye a mejorar los ingresos fiscales de los municipios.

La actualización del catastro favorece el mercado de tierras. La claridad en la definición de los derechos de propiedad es una condición básica para que haya transparencia en la compra y venta de las tierras. En Colombia no se ha constituido un observatorio que le haga el seguimiento a los precios y a las transacciones de los predios rurales. No se conoce la forma como la dinámica de las aglomeraciones impacta los precios de las ciudades cercanas. 

La ausencia de catastros formados no permite seguir la evolución de las operaciones de compra y venta que se realizan en el país. Además, el catastro y la obtención de un título de propiedad ofrece otras ventajas, como el acceso al crédito.

El catastro permite conocer la relación factorial y ofrece instrumentos para que la política pública la modifique en la dirección que considere adecuada. La información sobre los predios precisa la relación entre la vocación y el uso del suelo. Hay asimetrías, por ejemplo, cuando los suelos aptos para la agricultura se destinan a la ganadería intensiva o cuando en los páramos se siembra papa. Gracias a la información que aporta el catastro es posible identificar estas distorsiones y, entonces, pueden diseñarse mecanismos para corregirlas.

Uno de estos instrumentos es la tributación. Si en determinada zona se está haciendo un uso inadecuado del suelo, pueden diseñarse tributos que obliguen a modificar las relaciones factoriales. A la ganadería intensiva se la puede castigar con prediales altos, como se hace con los lotes de engorde en las ciudades.

La formación y la conservación de los catastros tiene un impacto directo en los ingresos propios de los municipios. El país no ha aprovechado el potencial fiscal derivado de los impuestos al suelo. La tributación en las zonas rurales es muy baja. Actualmente, se conjugan dos fenómenos perversos: por un lado, la tarifa efectiva es baja y, por el otro, el avalúo está desactualizado. 

Aunque los municipios tienen tarifas nominales de predial muy diversas, es frecuente que oscilen alrededor del 8 por mil. Pero la tarifa nominal es muy diferente a la efectiva, que a duras penas se acerca al 3 por mil. Para corregir esta situación es importante avanzar en las dos direcciones: actualizar el catastro y cobrar una tarifa efectiva que se acerque a la nominal.

A pesar de que las ventajas del catastro multipropósito son evidentes, no se han superado las dificultades técnicas y administrativas, que se acentúan por razones políticas. Es importante fortalecer la capacidad institucional de Instituto Geográfico Agustín Codazzi y, además, debe continuarse impulsando a gestores y operadores públicos y privados.

Jorge Iván González

Enero, 2023

1 Comentario

oscar borrero 14 enero, 2023 - 11:32 am

jorge ivan
muy importante tu articulo. En mi trabajo de avaluador y asesor inmobiliario he encontrado grandes desequilibrios entre el avaluo catastral urbano y el rural. En la Sabana de Bogota, tierras mas costosas del pais y america latina, su valor comercial es de 400 millones por Ha y en el catastro estan por la decima parte. Igual sucede con las mejores tierras ganaderas del Magdalena medio o haciendas de caña del Valle. Pero lo mas absurdo es en las parcelaciones de los ricos o suelo suburbano. La zona norte de Cartagena tiene declarado como suelo rural sin urbanizar varios hoteles o clubes de golf con casas de dos mil millones. En Anapoima las casas de Mesa de Yeguas valen de 3 a 5 mil millones y estan en catastro por 500 o menos, mientras el munjicipio no tiene recursos para ampliar la red de acueducto o pavimentar sus calles. No es un problema de ineficiencia del IGAC, es un problema de corrupcion politica en los alcaldes y concejos que no permiten la actualizacion del valor rural y suburbano .

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