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Oscar Borrero

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En el 2022 el dólar subió en Colombia un 31%, mientras la inflación lo hizo en un 13%. Las tasas de interés han subido un 50%, con referencia al 2021. Un Certificado de Depósito a Término Fijo (CDT) paga ahora un 15% anual, contra el 4% que pagaba en 2021. 

En estas condiciones, ¿es conveniente comprar inmuebles en COLOMBIA? ¿Cuál ha sido la experiencia histórica en nuestro país desde 1980? Aquí algunas de las respuestas. 

La semana pasada dicté una conferencia sobre el tema en AFYDI, la asociación de inmobiliarios más grande del país que agrupa 120 firmas, con un inventario de 20.000 inmuebles para vender o arrendar y realiza cada mes 900 operaciones de venta. Su preocupación y la de sus clientes es determinar cuál es el efecto en la valorización de los inmuebles, cuál ha sido la historia en las últimas crisis económicas del país, y si hoy vale la pena comprar dólares, invertir en TES del gobierno[1], en CDT de los BANCOS o comprar un nuevo inmueble. 

Afortunadamente en Colombia tenemos un historial estadístico muy amplio en gremios como CAMACOL, el DANE o el Banco de la Republica, y en empresas consultoras como Galería Inmobiliaria. Hay datos de la valorización de los inmuebles y, en especial, la vivienda en nuestras ciudades principales y sobre todo en Bogotá, desde 1970, tanto para  inmuebles nuevos como usados. 

No es la primera vez que sube el dólar frente al peso. Tuvimos incrementos anuales del 25 al 40% en crisis anteriores: 1985, 1990, 1999, 2015 y ahora en 2022 que subió al 31%. No es del caso analizar aquí las causas del incremento del dólar en 2022; muchos analistas económicos lo han hecho y, aunque no se ponen de acuerdo, hay cierto consenso en que los fundamentales de la economía (déficit fiscal, déficit de balanza comercial y sobreendeudamiento externo) fueron causantes de que el dólar pasara de $3 800, en el primer semestre de 2022, a $4 500 el 7 de agosto, cuando se posesionó el nuevo gobierno. Pero para el alza desde $4 500 hasta $5 000 (diciembre 2022) la causa fue política, tanto por los anuncios de la Ministra de Minas, como por la ambigüedad del presidente Petro. O sea que, según los analistas y la banca de inversión, la economía fue culpable de la mitad del incremento y la política de anuncios mal manejados, generó la otra mitad.

En este artículo lo que importa es analizar qué ha pasado con la finca raíz y su valorización en las anteriores crisis del dólar, durante los últimos 42 años. En la gráfica siguiente pueden compararse el aumento del dólar y la valorización de inmuebles. La valorización está en términos reales, o sea sin la inflación, pues valorización es aumento por encima de la inflación. 

Se puede observar que los años en los que crece el dólar hay desvalorización en las viviendas y demás inmuebles, tanto nuevos como usados. El dólar no es la causa. Es el comportamiento del PIB que mide la salud de la economía. Y el PIB depende de la economía externa, del déficit fiscal y del endeudamiento externo. Si la economía está mal, entran menos dólares y sube la tasa de cambio. El dólar no es la causa, sino efecto del comportamiento de la economía. 

Pero, por otro lado, cuando el PIB aumenta, se valorizan los inmuebles porque hay más inversión y, cuando hay crisis económica, tenemos desvalorización porque su mercado se afecta. 

Entonces, ¿qué hacer en 2023? ¿Compramos dólares, ahorramos en CDT o invertimos en finca raíz? La respuesta la tenemos en el siguiente gráfico, donde analizamos la valorización de inmuebles en términos corrientes, es decir sumada la inflación, y la comparamos con el dólar y la inflación en los últimos 42 años. A pesar de las crisis económicas, el dólar subió a una tasa promedio exponencial del 11.7 anual, menos que la inflación que subió al 13% (curiosamente, igual dato que tuvo la inflación en 2022), pero la vivienda nueva en nuestras ciudades principales subió al 16.9% y la vivienda usada al 14.7%. 

El período 2000 a 2022, fue mejor para la valorización de inmuebles. El dólar subió al 4% anual, la inflación al 5.2%, y las viviendas se valorizaron 10.2% las nuevas y 9% las usadas. Por lo tanto, ha sido mejor inversión la finca raíz en Colombia que la compra de dólares o ahorrar en los CDT de los bancos. 

No nos dejemos ilusionar. En el corto plazo puede ser mejor invertir en dólares, pero esta decisión es difícil de anticipar porque el dólar es muy volátil, depende de los fundamentales de la economía, de los mercados mundiales y de decisiones políticas. Ahorrar en CDT nos dará buena rentabilidad en 2023, pero bajará en 2024 y 2025 a menos del 5% anual, cuando el Banco de la República baje su tasa interbancaria y baje la inflación. 

La inversión en dólares o CDT es de CORTO PLAZO, mientras que la inversión en finca raíz es de MEDIANO Y LARGO PLAZO (más de 3 años). Así pues, 2023 es el momento de comprar y 2025 será el momento de vender y ganar valorización, si el gobierno colombiano es responsable con sus anuncios de que no tendremos en 2023 un incremento del dólar más allá de $5 200. En cambio, los inmuebles (y en especial la vivienda) podrán retornar, en 2024, al ritmo anterior de la valorización, un aumento del 4% por encima de la inflación. Ese fue su comportamiento en los últimos 42 años. 

Gráfico 5

[1] Los Títulos de Tesorería o TES, son bonos públicos emitidos por el Ministerio de Hacienda y administrados por el Banco de la República y le permiten al gobierno obtener financiamiento de acuerdo a una tasa fija o variable.

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Todos tenemos alguna inversión en finca raíz o deseamos rentas estables para la vejez. Como inquilinos o propietarios nos interesa todo lo que le pase a los inmuebles. ¿Qué nos espera en el segundo semestre de 2022 con el cambio de gobierno y la crisis mundial que amenaza recesión y gran inflación en todos los países? ¿Es mejor invertir en dólares, en CDT o en inmuebles?

El primer semestre de 2022 fue excelente para los constructores y compradores de vivienda. Se vendieron 103.000 unidades, con un aumento de 8 % frente al mismo periodo de 2021. En el año completo se espera vender 240.000 unidades. En ventas usadas de solo Bogotá hubo un incremento de 7 % en unidades vendidas, según Galería Inmobiliaria y Camacol. Los arriendos de vivienda aumentaron 22 % en unidades frente al año anterior. 

Los costos de materiales están creciendo a 10.4 % anual contra una inflación de 9.2 % anualizada hasta mayo. Por lo tanto, los precios de venta de la vivienda nueva están subiendo entre 10 y 11 % anual, lo que impulsa el valor de la vivienda usada en la misma proporción. Y si suben los precios de los inmuebles, aumentan también los arrendamientos. En consecuencia, para el segundo semestre de 2022 tendremos aumentos del valor de arriendos y de inmuebles no inferior a 10 %. 

Muchos materiales son importados (acero, aluminio, acabados) y con la gran subida del dólar (15 % entre enero y julio) el impacto en el costo de la construcción va a ser mayor. Por lo tanto, será muy difícil para los constructores mantener el precio fijo de las preventas y tendrán que hacer ajustes especiales en sus precios de venta. 

Con el dólar por las nubes, las expectativas de inflación van a ser mayores. Si se desea refugio contra la inflación la mejor alternativa es la finca raíz. En las grandes crisis económicas de Colombia y otros países, la finca raíz ha sido el refugio para protegerse de la inflación y la devaluación. Así lo experimentan hoy Argentina y Venezuela, y para allá van Chile y Perú. El dólar es más volátil que la finca raíz, por lo que la mejor alternativa de inversión en este segundo semestre es un inmueble.

Pero no cualquier inmueble. Las oficinas y locales comerciales todavía no se recuperan de la crisis de 2020 por el Covid-19. Las bodegas y los usos industriales están al alza, pero su 

pero su inversión es cuantiosa. Las viviendas de estrato alto tienen baja demanda: hay mucha oferta y pocos compradores. 

De acuerdo con datos de AFYDI, la Lonja más grande del país ‒con sede en Bogotá y que hoy tiene para venta o arriendo cerca de 18.000 inmuebles‒, que cada año realiza entre sus miembros transacciones por 8.000 inmuebles solo en Bogotá, lo que hoy se vende más son las viviendas por valor inferior a 600 millones en la capital y 400 millones en una ciudad intermedia. Los arriendos que más se mueven (80 %) son aquellas viviendas cuyo alquiler es inferior a dos millones mensuales. 

Hoy tenemos mayor demanda que oferta por viviendas de esos valores en Bogotá y en las demás ciudades del país. Eso es lo que hay que comprar si se desea una inversión rentable. Al año se espera una valorización de 10 % y un alquiler igual a 6 % anual, lo que significauna rentabilidad bruta de 16 %, que después de impuestos y gastos puede quedar en 14 % anual. Esto protege de la inflación y de la devaluación del dólar. Compárese con un CDT,que hoy está a 6 % anual. 

Sin embargo, queda la incógnita de la nueva reforma tributaria y cómo afectara a la clase media y a los inversionistas de capital. Asimismo, aún no conocemos las políticas de vivienda del nuevo gobierno y las tasas de interés hipotecarias ya comenzaron a subir, por lo que no será una buena alternativa endeudarse en montos altos. Aun así, lo mejor sería una deuda en UVR ‒que está indexada a la inflación‒ y no una deuda en pesos con tasa fija alta, anticipada desde ahora. 

El dólar está muy volátil (ver en este mismo blog el artículo de Mauricio Cabrera) y puede ser que lo peor de la devaluación ya haya pasado. En los próximos 12 meses no es probable que se repita una devaluación de 15 %, como la sucedida entre enero y julio de 2022. Un CDT está dando a más de un año tasas entre 8 y 10 % según sea el banco. Una vivienda en las principales ciudades le puede dar 16 % anual entre alquiler y valorización, pero hay que saberla comprar. 

Óscar Borrero Ochoa

Agosto, 2022

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El 29 de diciembre de 2021 la alcaldesa de Bogotá, Claudia López, firmó el decreto 555 por el cual se establece el nuevo POT de esta ciudad. Al margen de las discusiones jurídicas sobre la legalidad del decreto, lo que le importa a los habitantes y propietarios de Bogotá es saber cómo los afecta, qué beneficios tiene y qué problemas conlleva. Todo propietario de bienes inmuebles en una ciudad debe estar pendiente de los cambios en el POT porque esto significa cambios en el valor de su inmueble o, también, oportunidades de negocio. 

El Plan de Ordenamiento Territorial decretado por la alcaldesa de Bogotá a punto de terminarse el año 2021 reemplaza el que teníamos, que data de 2003. Tendrá una vigencia de 12 años (hasta 2035), de tal manera que los próximos alcaldes solo podrán hacer ajustes no sustanciales. Este POT defiende bastante las zonas verdes y la estructura ecológica de la ciudad, en especial las zonas vecinas no desarrolladas, como el bosque oriental y las zonas norte y sur, que mantendrán su vigencia rural. 

Bogotá tiene 40.000 hectáreas (Has) urbanas, de las cuales solo falta por urbanizar 3600 Has. De estas, hay 1800 Has en el norte, en el gran proyecto Ciudad Lagos de Torca, para 140.000 viviendas. Será la nueva ciudad del futuro, en cercanías de Chía. 

La ciudad demandará en estos 12 años un millón de viviendas más; hoy requiere 100.000 para cubrir el déficit habitacional. Dentro de Bogotá, usando estas 3600 Has libres, más la renovación urbana y la densificación prevista, solo caben 600.000 unidades. ¿Dónde se construirán las faltantes 500.000? No caben en Bogotá, por lo que tendrán que construirse en la Sabana, en los 10 municipios vecinos. Por eso, el POT incentiva la construcción en áreas que hoy tienen casas o bodegas y en nuevas zonas de renovación. 

Camacol y Probogotá han criticado que no hay incentivos, sino nuevas cargas y obligaciones para los constructores, pues ahora se requiere pagar tributos e impuestos adicionales con el fin de desarrollar edificios dentro de la ciudad. Su crítica es válida. Por cada nuevo edificio de vivienda, no importa si está ubicado en estrato 6, deberá construirse un mínimo de 15 % en vivienda de interés social o pagar una suma compensatoria. Esto hará que se eleven 30 % los precios del suelo y el impacto en las nuevas viviendas obligará a aumentar entre 6 y 10 % los precios de venta. Si Bogotá es una ciudad cara en vivienda, lo será aún más después de este POT. 

La razón le asiste a la Alcaldía, porque hacer nuevos edificios significa mayores costos en las vías, espacio público y redes de servicios. Habrá que pagar más caro por vivir en Bogotá, como sucede en las grandes metrópolis del mundo. Lo mismo sucederá en las nuevas urbanizaciones en la poca área disponible para construir que nos queda. A pesar de todas las buenas intenciones del POT y de la Alcaldía, la mayor demanda, los altos precios del suelo y la vivienda expulsarán a los estratos 1 y 2 hacia los municipios vecinos, en particular a Soacha, Funza y Mosquera. La actual Bogotá quedará para las clases media y alta, como sucede en México DF, Buenos Aires, Santiago, Lima y Sao Paulo. Las grandes metrópolis expulsan a las clases populares de la zona urbana más desarrollada hacia la periferia de los municipios vecinos. 

El lado bueno para los actuales propietarios de Bogotá es que sus viviendas y otros inmuebles van a valorizarse todavía más porque a medida que no hay suelo los valores de las construcciones suben. Hoy Bogotá supera en precios por m² a todas las ciudades del país, incluso a Medellín, que es una ciudad que tampoco tiene suelo y duplica a las ciudades intermedias. 

EL nuevo POT tiene normas importantes sobre parques, zonas de protección, grandes vías y sistemas de transporte masivo. Algunas zonas van a densificarse, como el barrio Santa Ana, que solo permitía una vivienda por lote; hoy serán 20. Igual acontecerá en los cerros de Suba y en otros barrios de estrato medio y alto de la ciudad. Vamos a ver grandes edificios en medio de barrios que tenían una altura máxima de seis pisos. Ahora se permitirán 12 pisos en los barrios de estrato medio y alto. 

A pesar de que Bogotá es la ciudad más densa de América Latina ‒200 habitantes por Ha, según CEPAL‒, vamos a tener zonas con 500 habitantes por Ha. Algunos edificios van a sobrepasar los 1000 habitantes por Ha. Esto generará mayores problemas de movilidad y de espacio público, pero si el POT no promueve estas altas densidades sus nuevos habitantes tendrán que vivir en municipios vecinos. 

El nuevo POT tiene cosas buenas y tendrá también efectos malos. En mi opinión su balance es positivo, a pesar de las críticas ‒las cuales comparto‒ hechas por los gremios de la ciudad e importantes urbanistas. Es imposible dejar a todos los ciudadanos contentos y no afectar los intereses de algunos. Durante 2022 vamos a ver pocas construcciones en Bogotá mientras se asimila el nuevo POT y lo reglamenta la Alcaldía. Lo que es seguro es que todas las propiedades van a valorizarse, subirá el valor del escaso suelo disponible y tendremos una ciudad más densa y compacta. 

El tráfico y la congestión empeorará mientras nos pasamos del vehículo particular al futuro Metro o a las nuevas redes de Transmilenio; entretanto nos esperan sacrificios y molestias. Bogotá es la ciudad más congestionada del continente, de acuerdo con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y solo en 10 años podremos esperar una mejoría en la calidad de vida. Quien quiera vivir en Bogotá tendrá que pagar más caro y soportar una mala calidad de vida si se la compara con la de las demás ciudades del país. 

El beneficio es que aquí hay mercado para los negocios, empleo y mayor nivel de ingresos. 

Óscar Borrero Ochoa

Febrero 2022

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Superada la crisis económica de 2020, cuando el PIB del país cayó 7 % (la mayor caída en 100 años), y experimentada la recuperación en 2021, con un crecimiento de 10 % ‒lo cual supera el total de la producción que Colombia tuvo en 2019 antes del covid‒, la gente se pregunta si el año 2022 es buen momento para invertir en propiedad raíz o para vender sus inmuebles.

De acuerdo con las fuentes consultadas (lonjas, Camacol y Galería Inmobiliaria) y mi experiencia en este tema, la vivienda nueva y usada en 2021 se valorizó 8 % en Bogotá, más de lo que fue la inflación (5.6 %). En otras ciudades principales también fue mayor que la inflación. O sea, la vivienda tuvo verdadera valorización, pues valorización = aumento por encima de la inflación. 

Durante los 20 años del siglo XXI, el aumento en Bogotá y Medellín de la vivienda y otras inversiones inmobiliarias estuvo en un rango del 10 % promedio anual, frente a una inflación que se ubicó entre 3 y 5 % anual; por lo tanto, duplicó la inflación, lo que generó una verdadera valorización. 

Ahora bien, la renta o alquiler promedio en nuestras ciudades colombianas oscila entre 0.5 y 0.6 % mensual, lo que equivale a un 6 o 7 % anual. Si se suma la valorización promedio de 10 % en estos 20 años el total daría alrededor de 16 % anual que, menos inflación de 4 % y los impuestos, seguros y reparaciones ‒estimados entre 1 y 2 % anual‒, tendríamos una rentabilidad real de 10 % neto por año.

Este dato es muy superior a la inversión en dólares, acciones, fondos fiduciarios y cualquier otro negocio lícito en nuestro país, al menos en estos últimos 20 años. En 2020 se frenaron la valorización y los arrendamientos debido a la crisis económica del Covid, pero en 2021 las inversiones regresaron al sector inmobiliario. Fue el año de mayores ventas de vivienda nueva en todo el país en su historia, tanto en vivienda popular (VIS) como en los estratos medios; también hubo gran incremento en ventas y arriendo de vivienda usada. 

En todos los países hubo en 2021 una gran demanda por vivienda y en general por el sector inmobiliario, causada en parte por los excesos de liquidez arrojados por los Bancos Centrales y los gobiernos para estimular la economía: un efecto contracíclico para recuperar el empleo, el consumo y la producción. 

En 2022 la situación no será diferente. En Colombia, la demanda continuará dirigida en especial a la vivienda nueva y usada. Las expectativas de valorización son similares a 2021 o superiores, según sean la oferta y los subsidios, pero se espera que al menos tengamos un 8 % de valorización con una inflación de 4%, y unos alquileres al menos de 6% anual, lo que daría cerca de 14 % anual antes de impuestos y seguros. Esta es una inversión muy segura y sin la volatilidad del mercado del dólar y de las acciones. 

¿Cómo está el mercado por estratos sociales y por ciudades? ¿Y los usos comerciales? ¿En que invertir y adónde? La respuesta será motivo de un segundo articulo para este blog. 

Óscar Borrero Ochoa

Enero, 2022

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A los lectores del blog queremos contarles que desde hace 14 meses venimos reuniéndonos, semana a semana, en tertulias amigables, para conversar sobre muy diversos temas. Esas tertulias alimentan el blog y este aprovecha lo compartido allí. 

Ante la dolorosa situación que atravesamos en Colombia decidimos manifestarnos. Por eso, les propusimos a quienes desearan hacerlo, que escribieran un texto breve al respecto.

Este artículo hace parte de la cosecha que obtuvimos.

Desde la Constitución de 1886 y la dictadura del general Melo, en 1850, en Colombia todos los gobiernos han sido de centro derecha, liberal o conservador. No tenemos experiencia en gobiernos de izquierda. Solo algunos gobiernos de tendencia social, como la República Liberal de los años 1930.

La guerrilla marxista de las Farc y ELN generó una reacción conservadora y derechista en los últimos 50 años. Al firmarse la paz, el péndulo ha vuelto al centro y a la izquierda.

Los únicos países de derecha en América Latina (Perú, Chile, Colombia) durante los últimos 50 años, van ahora hacia la izquierda. Chile y Perú ya votaron por un cambio hacia ella. Los demás países tuvieron gobiernos de izquierda, con excepción de algunos centroamericanos. Ahora es el turno de Colombia. En 2022 tendremos gobierno de centro-izquierda o izquierda radical, con Petro o similares, pero el Congreso será dominado por los partidos tradicionales de centro derecha, debido a las maquinarias políticas y la compra de votos. 

La derecha de Uribe ya tuvo 20 años gobernando el país y ahora hay cansancio de su dirección, aunque debamos reconocer éxitos y logros; sin embargo, en política no se aplauden los logros, sino la imagen de los gobernantes. 

La pandemia y la crisis social frenaron la economía en 2020 y 2021. La pobreza y el desempleo aumentaron. Tenemos una economía que no es capaz de generar empleo para todos y sacrifica a los jóvenes que no tienen experiencia. Los subsidios no alcanzan a compensar la falta de empleo o la pobreza extrema. Esta fue la causa y el detonante: una reforma tributaria inoportuna, pero en cualquier momento de 2021 pudo existir otro detonante. La revuelta social ya estaba en camino.  

No hay que temer a Petro y su izquierda radical. En algún momento vamos a tener un gobierno de izquierda: mejor si es de centro-izquierda semisocialista, pero si sube Petro no se darán las mismas condiciones de Venezuela con Chávez. Petro es un mal gobernante, pero esperamos que se rodee mejor (por ejemplo, con Salomón Kalmanovitz en economía). 

En la izquierda hay mucha gente capaz que evitará que destruya el país o la economía. Petro es inteligente y por encima de su soberbia quiere pasar a la historia como lo hizo Uribe, pero desea acertar y sabe que en Bogotá no le fue bien como administrador y ejecutor. 

Tendremos grandes cambios entre 2022 y 2030 cuando la izquierda va gobernar el país, pero después el péndulo volverá a la derecha, como ha sucedido en Brasil, Ecuador, México, Argentina y Uruguay. 

La solución está en tres estamentos: la Iglesia (con su moderación), las universidades (que marcan el rumbo) y las empresas (que aportan los recursos), como dice Francisco de Roux. Ni los jóvenes, ni los sindicatos, ni el comité de paro tienen la solución.

La generación baby boomer (>70 años) y la generación X (50 a 70 años) deben prepararse para grandes cambios en un país que van a liderar la generación Y (30 a 50 años) y los millenials (menores a 30). Esto significa que dinero + experiencia se enfrentarán a ideas nuevas + fuerza electoral + cambio generacional. 

El bienestar de los ciudadanos dependerá de la economía y esta de las leyes del mercado, que no son de izquierda ni de derecha. El mayor control a la izquierda populista viene dado por tres factores: la inflación, el empleo y la pobreza. Y estos son resultados económicos y no de las ideas políticas.

Nuestro grupo no aportará dinero, pero tiene grandes ideas y experiencia, y sabe analizar la historia. 

Finalmente, ¿qué puedo hacer yo?

• Si tengo empresa, apoyar el empleo contratando jóvenes sin experiencia, con o sin los estímulos que dará el gobierno.

• Apoyar una reforma tributaria en la cual paguen las pensiones altas, los altos patrimonios, los ingresos más altos, aunque ello nos afecte las utilidades o los ingresos.

• Si tengo acceso a universidades o tanques de pensamiento, orientar a la opinión pública con artículos constructivos que busquen soluciones reales.

• Suspender las fake news y no reenviar mensajes negativos.

• Generar en mi círculo de amigos o grupos unas expectativas racionales positivas sobre la economía, pues de estas dependen la recuperación y el desarrollo económico. 

• No sacar el dinero del país, aunque suba Petro.

Óscar Borrero Ochoa

Junio, 2021

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