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Autor

Oscar Borrero

Oscar Borrero

Jesuita 1963-1968. Economista de la Universidad Nacional de Colombia. Fundador del Centro Nacional de la Construcción (CENAC), Fue Presidente de la Asociación Colombiana de Lonjas de Finca Raíz (Fedelonjas) y experto en evaluaciones de finca raíz. Enseña evaluación y economia urbana en universidades en Colombia, Ecuador y Centroamérica. Ha sido promotor, desarrollador y corredor de bienes raices. Hoy es consultor en factibilidad de mercado inmobiliario y desarrollador y contratista de proyectos de finca raíz en Bogotá.

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    Actualidad

    El dólar y la finca raíz en Colombia

    Por: Oscar Borrero 8 marzo, 2023
    Escrito por: Oscar Borrero

    En el 2022 el dólar subió en Colombia un 31%, mientras la inflación lo hizo en un 13%. Las tasas de interés han subido un 50%, con referencia al 2021. Un Certificado de Depósito a Término Fijo (CDT) paga ahora un 15% anual, contra el 4% que pagaba en 2021. 

    En estas condiciones, ¿es conveniente comprar inmuebles en COLOMBIA? ¿Cuál ha sido la experiencia histórica en nuestro país desde 1980? Aquí algunas de las respuestas. 

    La semana pasada dicté una conferencia sobre el tema en AFYDI, la asociación de inmobiliarios más grande del país que agrupa 120 firmas, con un inventario de 20.000 inmuebles para vender o arrendar y realiza cada mes 900 operaciones de venta. Su preocupación y la de sus clientes es determinar cuál es el efecto en la valorización de los inmuebles, cuál ha sido la historia en las últimas crisis económicas del país, y si hoy vale la pena comprar dólares, invertir en TES del gobierno[1], en CDT de los BANCOS o comprar un nuevo inmueble. 

    Afortunadamente en Colombia tenemos un historial estadístico muy amplio en gremios como CAMACOL, el DANE o el Banco de la Republica, y en empresas consultoras como Galería Inmobiliaria. Hay datos de la valorización de los inmuebles y, en especial, la vivienda en nuestras ciudades principales y sobre todo en Bogotá, desde 1970, tanto para  inmuebles nuevos como usados. 

    No es la primera vez que sube el dólar frente al peso. Tuvimos incrementos anuales del 25 al 40% en crisis anteriores: 1985, 1990, 1999, 2015 y ahora en 2022 que subió al 31%. No es del caso analizar aquí las causas del incremento del dólar en 2022; muchos analistas económicos lo han hecho y, aunque no se ponen de acuerdo, hay cierto consenso en que los fundamentales de la economía (déficit fiscal, déficit de balanza comercial y sobreendeudamiento externo) fueron causantes de que el dólar pasara de $3 800, en el primer semestre de 2022, a $4 500 el 7 de agosto, cuando se posesionó el nuevo gobierno. Pero para el alza desde $4 500 hasta $5 000 (diciembre 2022) la causa fue política, tanto por los anuncios de la Ministra de Minas, como por la ambigüedad del presidente Petro. O sea que, según los analistas y la banca de inversión, la economía fue culpable de la mitad del incremento y la política de anuncios mal manejados, generó la otra mitad.

    En este artículo lo que importa es analizar qué ha pasado con la finca raíz y su valorización en las anteriores crisis del dólar, durante los últimos 42 años. En la gráfica siguiente pueden compararse el aumento del dólar y la valorización de inmuebles. La valorización está en términos reales, o sea sin la inflación, pues valorización es aumento por encima de la inflación. 

    Se puede observar que los años en los que crece el dólar hay desvalorización en las viviendas y demás inmuebles, tanto nuevos como usados. El dólar no es la causa. Es el comportamiento del PIB que mide la salud de la economía. Y el PIB depende de la economía externa, del déficit fiscal y del endeudamiento externo. Si la economía está mal, entran menos dólares y sube la tasa de cambio. El dólar no es la causa, sino efecto del comportamiento de la economía. 

    Pero, por otro lado, cuando el PIB aumenta, se valorizan los inmuebles porque hay más inversión y, cuando hay crisis económica, tenemos desvalorización porque su mercado se afecta. 

    Entonces, ¿qué hacer en 2023? ¿Compramos dólares, ahorramos en CDT o invertimos en finca raíz? La respuesta la tenemos en el siguiente gráfico, donde analizamos la valorización de inmuebles en términos corrientes, es decir sumada la inflación, y la comparamos con el dólar y la inflación en los últimos 42 años. A pesar de las crisis económicas, el dólar subió a una tasa promedio exponencial del 11.7 anual, menos que la inflación que subió al 13% (curiosamente, igual dato que tuvo la inflación en 2022), pero la vivienda nueva en nuestras ciudades principales subió al 16.9% y la vivienda usada al 14.7%. 

    El período 2000 a 2022, fue mejor para la valorización de inmuebles. El dólar subió al 4% anual, la inflación al 5.2%, y las viviendas se valorizaron 10.2% las nuevas y 9% las usadas. Por lo tanto, ha sido mejor inversión la finca raíz en Colombia que la compra de dólares o ahorrar en los CDT de los bancos. 

    No nos dejemos ilusionar. En el corto plazo puede ser mejor invertir en dólares, pero esta decisión es difícil de anticipar porque el dólar es muy volátil, depende de los fundamentales de la economía, de los mercados mundiales y de decisiones políticas. Ahorrar en CDT nos dará buena rentabilidad en 2023, pero bajará en 2024 y 2025 a menos del 5% anual, cuando el Banco de la República baje su tasa interbancaria y baje la inflación. 

    La inversión en dólares o CDT es de CORTO PLAZO, mientras que la inversión en finca raíz es de MEDIANO Y LARGO PLAZO (más de 3 años). Así pues, 2023 es el momento de comprar y 2025 será el momento de vender y ganar valorización, si el gobierno colombiano es responsable con sus anuncios de que no tendremos en 2023 un incremento del dólar más allá de $5 200. En cambio, los inmuebles (y en especial la vivienda) podrán retornar, en 2024, al ritmo anterior de la valorización, un aumento del 4% por encima de la inflación. Ese fue su comportamiento en los últimos 42 años. 

    Gráfico 5

    [1] Los Títulos de Tesorería o TES, son bonos públicos emitidos por el Ministerio de Hacienda y administrados por el Banco de la República y le permiten al gobierno obtener financiamiento de acuerdo a una tasa fija o variable.

    8 marzo, 2023 0 Comentario
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  • Actualidad

    ¿Es bueno invertir en inmuebles o dólares en el segundo semestre 2022? 

    Por: Oscar Borrero 8 septiembre, 2022
    Por: Oscar Borrero 8 septiembre, 2022

    Todos tenemos alguna inversión en finca raíz o deseamos rentas estables para la vejez. Como inquilinos o propietarios nos interesa todo lo que le pase a los inmuebles. ¿Qué nos espera en el segundo semestre de 2022 con el cambio de gobierno y la crisis mundial que amenaza recesión y gran inflación en todos los países? ¿Es mejor invertir en dólares, en CDT o en inmuebles?

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  • Actualidad

    Lo bueno y lo malo del nuevo POT de Bogotá

    Por: Oscar Borrero 18 febrero, 2022
    Por: Oscar Borrero 18 febrero, 2022

    El 29 de diciembre de 2021 la alcaldesa de Bogotá, Claudia López, firmó el decreto 555 por el cual se establece el nuevo POT de esta ciudad. Al margen de las discusiones jurídicas sobre la legalidad del decreto, lo que le importa a los habitantes y propietarios de Bogotá es saber cómo los afecta, qué beneficios tiene y qué problemas conlleva. Todo propietario de bienes inmuebles en una ciudad debe estar pendiente de los cambios en el POT porque esto significa cambios en el valor de su inmueble o, también, oportunidades de negocio.

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  • Actualidad

    ¿Es rentable la finca raíz en 2022?

    Por: Oscar Borrero 23 enero, 2022
    Por: Oscar Borrero 23 enero, 2022

    Superada la crisis económica de 2020, cuando el PIB del país cayó 7 % (la mayor caída en 100 años), y experimentada la recuperación en 2021, con un crecimiento de 10 % ‒lo cual supera el total de la producción que Colombia tuvo en 2019 antes del covid‒, la gente se pregunta si el año 2022 es buen momento para invertir en propiedad raíz o para vender sus inmuebles.

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  • Actualidad

    Qué sucede en Colombia y para dónde vamos

    Por: Oscar Borrero 1 julio, 2021
    Por: Oscar Borrero 1 julio, 2021

    A los lectores del blog queremos contarles que desde hace 14 meses venimos reuniéndonos, semana a semana, en tertulias amigables, para conversar sobre muy diversos temas. Esas tertulias alimentan el blog y este aprovecha lo compartido allí.

    Ante la dolorosa situación que atravesamos en Colombia decidimos manifestarnos. Por eso, les propusimos a quienes desearan hacerlo, que escribieran un texto breve al respecto.

    Este artículo hace parte de la cosecha que obtuvimos.

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  • Actualidad

    Impacto de la Pandemia en el sector Inmobiliario- 2a. parte-Tertulia

    Por: Oscar Borrero 4 noviembre, 2020
    Por: Oscar Borrero 4 noviembre, 2020

    Entre los temas conversados con el grupo sobre el mercado inmobiliario, nuestro compañero Óscar nos ofrece su perspectiva sobre las distintas influencias que han recibido las ciudades de flujos de capitales licitos e ilicitos y las posibles alternativas para fortalecer esos ingresos y tomar decisiones en la actual coyuntura económica resultante de la pandemia.

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  • Actualidad

    Impacto de la pandemia en el sector inmobiliario

    Por: Oscar Borrero 2 noviembre, 2020
    Por: Oscar Borrero 2 noviembre, 2020

    El mercado inmobiliario en Colombia ha pasado por una serie de ciclos en los últimos 60 años. Tres de ellos son los más significativos para correlacionarlos con la situación actual y las expectativas para un futuro próximo. Óscar Borrero, experto en el tema, muestra el comportamiento de los estratos para comprender mejor el ciclo en el que estamos. En este momento, la crisis más fuerte afecta a oficinas, comercio y estratos altos y favorece a los estratos 3 y 4. Al final, expresa su confianza de que la profundidad y duración de esta crisis no será extensa y el mercado se recuperará pronto.

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Sobre Nosotros.

Somos un grupo de exjesuitas colombianos de varias generaciones, dispersos por el mundo. Nos llamamos “amigos de toda la vida”, pues si bien andamos caminos diferentes, nos reconocemos en la formación, en los valores humanos recibidos y en los que hemos ido sembrando y recogiendo por la ruta, desde hace más de 50 años

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