Lo bueno y lo malo del nuevo POT de Bogotá

Por: Oscar Borrero
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El 29 de diciembre de 2021 la alcaldesa de Bogotá, Claudia López, firmó el decreto 555 por el cual se establece el nuevo POT de esta ciudad. Al margen de las discusiones jurídicas sobre la legalidad del decreto, lo que le importa a los habitantes y propietarios de Bogotá es saber cómo los afecta, qué beneficios tiene y qué problemas conlleva. Todo propietario de bienes inmuebles en una ciudad debe estar pendiente de los cambios en el POT porque esto significa cambios en el valor de su inmueble o, también, oportunidades de negocio. 

El Plan de Ordenamiento Territorial decretado por la alcaldesa de Bogotá a punto de terminarse el año 2021 reemplaza el que teníamos, que data de 2003. Tendrá una vigencia de 12 años (hasta 2035), de tal manera que los próximos alcaldes solo podrán hacer ajustes no sustanciales. Este POT defiende bastante las zonas verdes y la estructura ecológica de la ciudad, en especial las zonas vecinas no desarrolladas, como el bosque oriental y las zonas norte y sur, que mantendrán su vigencia rural. 

Bogotá tiene 40.000 hectáreas (Has) urbanas, de las cuales solo falta por urbanizar 3600 Has. De estas, hay 1800 Has en el norte, en el gran proyecto Ciudad Lagos de Torca, para 140.000 viviendas. Será la nueva ciudad del futuro, en cercanías de Chía. 

La ciudad demandará en estos 12 años un millón de viviendas más; hoy requiere 100.000 para cubrir el déficit habitacional. Dentro de Bogotá, usando estas 3600 Has libres, más la renovación urbana y la densificación prevista, solo caben 600.000 unidades. ¿Dónde se construirán las faltantes 500.000? No caben en Bogotá, por lo que tendrán que construirse en la Sabana, en los 10 municipios vecinos. Por eso, el POT incentiva la construcción en áreas que hoy tienen casas o bodegas y en nuevas zonas de renovación. 

Camacol y Probogotá han criticado que no hay incentivos, sino nuevas cargas y obligaciones para los constructores, pues ahora se requiere pagar tributos e impuestos adicionales con el fin de desarrollar edificios dentro de la ciudad. Su crítica es válida. Por cada nuevo edificio de vivienda, no importa si está ubicado en estrato 6, deberá construirse un mínimo de 15 % en vivienda de interés social o pagar una suma compensatoria. Esto hará que se eleven 30 % los precios del suelo y el impacto en las nuevas viviendas obligará a aumentar entre 6 y 10 % los precios de venta. Si Bogotá es una ciudad cara en vivienda, lo será aún más después de este POT. 

La razón le asiste a la Alcaldía, porque hacer nuevos edificios significa mayores costos en las vías, espacio público y redes de servicios. Habrá que pagar más caro por vivir en Bogotá, como sucede en las grandes metrópolis del mundo. Lo mismo sucederá en las nuevas urbanizaciones en la poca área disponible para construir que nos queda. A pesar de todas las buenas intenciones del POT y de la Alcaldía, la mayor demanda, los altos precios del suelo y la vivienda expulsarán a los estratos 1 y 2 hacia los municipios vecinos, en particular a Soacha, Funza y Mosquera. La actual Bogotá quedará para las clases media y alta, como sucede en México DF, Buenos Aires, Santiago, Lima y Sao Paulo. Las grandes metrópolis expulsan a las clases populares de la zona urbana más desarrollada hacia la periferia de los municipios vecinos. 

El lado bueno para los actuales propietarios de Bogotá es que sus viviendas y otros inmuebles van a valorizarse todavía más porque a medida que no hay suelo los valores de las construcciones suben. Hoy Bogotá supera en precios por m² a todas las ciudades del país, incluso a Medellín, que es una ciudad que tampoco tiene suelo y duplica a las ciudades intermedias. 

EL nuevo POT tiene normas importantes sobre parques, zonas de protección, grandes vías y sistemas de transporte masivo. Algunas zonas van a densificarse, como el barrio Santa Ana, que solo permitía una vivienda por lote; hoy serán 20. Igual acontecerá en los cerros de Suba y en otros barrios de estrato medio y alto de la ciudad. Vamos a ver grandes edificios en medio de barrios que tenían una altura máxima de seis pisos. Ahora se permitirán 12 pisos en los barrios de estrato medio y alto. 

A pesar de que Bogotá es la ciudad más densa de América Latina ‒200 habitantes por Ha, según CEPAL‒, vamos a tener zonas con 500 habitantes por Ha. Algunos edificios van a sobrepasar los 1000 habitantes por Ha. Esto generará mayores problemas de movilidad y de espacio público, pero si el POT no promueve estas altas densidades sus nuevos habitantes tendrán que vivir en municipios vecinos. 

El nuevo POT tiene cosas buenas y tendrá también efectos malos. En mi opinión su balance es positivo, a pesar de las críticas ‒las cuales comparto‒ hechas por los gremios de la ciudad e importantes urbanistas. Es imposible dejar a todos los ciudadanos contentos y no afectar los intereses de algunos. Durante 2022 vamos a ver pocas construcciones en Bogotá mientras se asimila el nuevo POT y lo reglamenta la Alcaldía. Lo que es seguro es que todas las propiedades van a valorizarse, subirá el valor del escaso suelo disponible y tendremos una ciudad más densa y compacta. 

El tráfico y la congestión empeorará mientras nos pasamos del vehículo particular al futuro Metro o a las nuevas redes de Transmilenio; entretanto nos esperan sacrificios y molestias. Bogotá es la ciudad más congestionada del continente, de acuerdo con el Banco Interamericano de Desarrollo (BID) y solo en 10 años podremos esperar una mejoría en la calidad de vida. Quien quiera vivir en Bogotá tendrá que pagar más caro y soportar una mala calidad de vida si se la compara con la de las demás ciudades del país. 

El beneficio es que aquí hay mercado para los negocios, empleo y mayor nivel de ingresos. 

Óscar Borrero Ochoa

Febrero 2022

3 Comentarios

Jorge Luis Puerta 18 febrero, 2022 - 8:57 am

Aprecio tu facilidad didáctica y tu cercanía al ciudadano de a pie. Noble trabajo.

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Alberto+Betancourt 18 febrero, 2022 - 10:09 am

Querido amigo Oscar: Excelente análisis del POT por alguien que sí entiende de la materia.

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Gabriel Diaz 19 febrero, 2022 - 2:33 pm

Óscar: muy importante concepto que nos da claridad sobre el nuevo POT

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