Superada la crisis económica de 2020, cuando el PIB del país cayó 7 % (la mayor caída en 100 años), y experimentada la recuperación en 2021, con un crecimiento de 10 % ‒lo cual supera el total de la producción que Colombia tuvo en 2019 antes del covid‒, la gente se pregunta si el año 2022 es buen momento para invertir en propiedad raíz o para vender sus inmuebles.
De acuerdo con las fuentes consultadas (lonjas, Camacol y Galería Inmobiliaria) y mi experiencia en este tema, la vivienda nueva y usada en 2021 se valorizó 8 % en Bogotá, más de lo que fue la inflación (5.6 %). En otras ciudades principales también fue mayor que la inflación. O sea, la vivienda tuvo verdadera valorización, pues valorización = aumento por encima de la inflación.
Durante los 20 años del siglo XXI, el aumento en Bogotá y Medellín de la vivienda y otras inversiones inmobiliarias estuvo en un rango del 10 % promedio anual, frente a una inflación que se ubicó entre 3 y 5 % anual; por lo tanto, duplicó la inflación, lo que generó una verdadera valorización.
Ahora bien, la renta o alquiler promedio en nuestras ciudades colombianas oscila entre 0.5 y 0.6 % mensual, lo que equivale a un 6 o 7 % anual. Si se suma la valorización promedio de 10 % en estos 20 años el total daría alrededor de 16 % anual que, menos inflación de 4 % y los impuestos, seguros y reparaciones ‒estimados entre 1 y 2 % anual‒, tendríamos una rentabilidad real de 10 % neto por año.
Este dato es muy superior a la inversión en dólares, acciones, fondos fiduciarios y cualquier otro negocio lícito en nuestro país, al menos en estos últimos 20 años. En 2020 se frenaron la valorización y los arrendamientos debido a la crisis económica del Covid, pero en 2021 las inversiones regresaron al sector inmobiliario. Fue el año de mayores ventas de vivienda nueva en todo el país en su historia, tanto en vivienda popular (VIS) como en los estratos medios; también hubo gran incremento en ventas y arriendo de vivienda usada.
En todos los países hubo en 2021 una gran demanda por vivienda y en general por el sector inmobiliario, causada en parte por los excesos de liquidez arrojados por los Bancos Centrales y los gobiernos para estimular la economía: un efecto contracíclico para recuperar el empleo, el consumo y la producción.
En 2022 la situación no será diferente. En Colombia, la demanda continuará dirigida en especial a la vivienda nueva y usada. Las expectativas de valorización son similares a 2021 o superiores, según sean la oferta y los subsidios, pero se espera que al menos tengamos un 8 % de valorización con una inflación de 4%, y unos alquileres al menos de 6% anual, lo que daría cerca de 14 % anual antes de impuestos y seguros. Esta es una inversión muy segura y sin la volatilidad del mercado del dólar y de las acciones.
¿Cómo está el mercado por estratos sociales y por ciudades? ¿Y los usos comerciales? ¿En que invertir y adónde? La respuesta será motivo de un segundo articulo para este blog.
Óscar Borrero Ochoa
Enero, 2022
1 Comentario
buen día, es un análisis centrado, pero me nace la duda sobre como será el comportamiento para el segundo semestre 2022 . las sombras de la recesión, devaluación del peso, cambio de gobierno, guerra en ucrania, etc.