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Oscar Borrero Ochoa

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En el 2022 el dólar subió en Colombia un 31%, mientras la inflación lo hizo en un 13%. Las tasas de interés han subido un 50%, con referencia al 2021. Un Certificado de Depósito a Término Fijo (CDT) paga ahora un 15% anual, contra el 4% que pagaba en 2021. 

En estas condiciones, ¿es conveniente comprar inmuebles en COLOMBIA? ¿Cuál ha sido la experiencia histórica en nuestro país desde 1980? Aquí algunas de las respuestas. 

La semana pasada dicté una conferencia sobre el tema en AFYDI, la asociación de inmobiliarios más grande del país que agrupa 120 firmas, con un inventario de 20.000 inmuebles para vender o arrendar y realiza cada mes 900 operaciones de venta. Su preocupación y la de sus clientes es determinar cuál es el efecto en la valorización de los inmuebles, cuál ha sido la historia en las últimas crisis económicas del país, y si hoy vale la pena comprar dólares, invertir en TES del gobierno[1], en CDT de los BANCOS o comprar un nuevo inmueble. 

Afortunadamente en Colombia tenemos un historial estadístico muy amplio en gremios como CAMACOL, el DANE o el Banco de la Republica, y en empresas consultoras como Galería Inmobiliaria. Hay datos de la valorización de los inmuebles y, en especial, la vivienda en nuestras ciudades principales y sobre todo en Bogotá, desde 1970, tanto para  inmuebles nuevos como usados. 

No es la primera vez que sube el dólar frente al peso. Tuvimos incrementos anuales del 25 al 40% en crisis anteriores: 1985, 1990, 1999, 2015 y ahora en 2022 que subió al 31%. No es del caso analizar aquí las causas del incremento del dólar en 2022; muchos analistas económicos lo han hecho y, aunque no se ponen de acuerdo, hay cierto consenso en que los fundamentales de la economía (déficit fiscal, déficit de balanza comercial y sobreendeudamiento externo) fueron causantes de que el dólar pasara de $3 800, en el primer semestre de 2022, a $4 500 el 7 de agosto, cuando se posesionó el nuevo gobierno. Pero para el alza desde $4 500 hasta $5 000 (diciembre 2022) la causa fue política, tanto por los anuncios de la Ministra de Minas, como por la ambigüedad del presidente Petro. O sea que, según los analistas y la banca de inversión, la economía fue culpable de la mitad del incremento y la política de anuncios mal manejados, generó la otra mitad.

En este artículo lo que importa es analizar qué ha pasado con la finca raíz y su valorización en las anteriores crisis del dólar, durante los últimos 42 años. En la gráfica siguiente pueden compararse el aumento del dólar y la valorización de inmuebles. La valorización está en términos reales, o sea sin la inflación, pues valorización es aumento por encima de la inflación. 

Se puede observar que los años en los que crece el dólar hay desvalorización en las viviendas y demás inmuebles, tanto nuevos como usados. El dólar no es la causa. Es el comportamiento del PIB que mide la salud de la economía. Y el PIB depende de la economía externa, del déficit fiscal y del endeudamiento externo. Si la economía está mal, entran menos dólares y sube la tasa de cambio. El dólar no es la causa, sino efecto del comportamiento de la economía. 

Pero, por otro lado, cuando el PIB aumenta, se valorizan los inmuebles porque hay más inversión y, cuando hay crisis económica, tenemos desvalorización porque su mercado se afecta. 

Entonces, ¿qué hacer en 2023? ¿Compramos dólares, ahorramos en CDT o invertimos en finca raíz? La respuesta la tenemos en el siguiente gráfico, donde analizamos la valorización de inmuebles en términos corrientes, es decir sumada la inflación, y la comparamos con el dólar y la inflación en los últimos 42 años. A pesar de las crisis económicas, el dólar subió a una tasa promedio exponencial del 11.7 anual, menos que la inflación que subió al 13% (curiosamente, igual dato que tuvo la inflación en 2022), pero la vivienda nueva en nuestras ciudades principales subió al 16.9% y la vivienda usada al 14.7%. 

El período 2000 a 2022, fue mejor para la valorización de inmuebles. El dólar subió al 4% anual, la inflación al 5.2%, y las viviendas se valorizaron 10.2% las nuevas y 9% las usadas. Por lo tanto, ha sido mejor inversión la finca raíz en Colombia que la compra de dólares o ahorrar en los CDT de los bancos. 

No nos dejemos ilusionar. En el corto plazo puede ser mejor invertir en dólares, pero esta decisión es difícil de anticipar porque el dólar es muy volátil, depende de los fundamentales de la economía, de los mercados mundiales y de decisiones políticas. Ahorrar en CDT nos dará buena rentabilidad en 2023, pero bajará en 2024 y 2025 a menos del 5% anual, cuando el Banco de la República baje su tasa interbancaria y baje la inflación. 

La inversión en dólares o CDT es de CORTO PLAZO, mientras que la inversión en finca raíz es de MEDIANO Y LARGO PLAZO (más de 3 años). Así pues, 2023 es el momento de comprar y 2025 será el momento de vender y ganar valorización, si el gobierno colombiano es responsable con sus anuncios de que no tendremos en 2023 un incremento del dólar más allá de $5 200. En cambio, los inmuebles (y en especial la vivienda) podrán retornar, en 2024, al ritmo anterior de la valorización, un aumento del 4% por encima de la inflación. Ese fue su comportamiento en los últimos 42 años. 

Gráfico 5

[1] Los Títulos de Tesorería o TES, son bonos públicos emitidos por el Ministerio de Hacienda y administrados por el Banco de la República y le permiten al gobierno obtener financiamiento de acuerdo a una tasa fija o variable.

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