Home Tags Posts tagged with "dolares"
Tag:

dolares

dollars, home, property-31085.jpg
Download PDF

Todos tenemos alguna inversión en finca raíz o deseamos rentas estables para la vejez. Como inquilinos o propietarios nos interesa todo lo que le pase a los inmuebles. ¿Qué nos espera en el segundo semestre de 2022 con el cambio de gobierno y la crisis mundial que amenaza recesión y gran inflación en todos los países? ¿Es mejor invertir en dólares, en CDT o en inmuebles?

El primer semestre de 2022 fue excelente para los constructores y compradores de vivienda. Se vendieron 103.000 unidades, con un aumento de 8 % frente al mismo periodo de 2021. En el año completo se espera vender 240.000 unidades. En ventas usadas de solo Bogotá hubo un incremento de 7 % en unidades vendidas, según Galería Inmobiliaria y Camacol. Los arriendos de vivienda aumentaron 22 % en unidades frente al año anterior. 

Los costos de materiales están creciendo a 10.4 % anual contra una inflación de 9.2 % anualizada hasta mayo. Por lo tanto, los precios de venta de la vivienda nueva están subiendo entre 10 y 11 % anual, lo que impulsa el valor de la vivienda usada en la misma proporción. Y si suben los precios de los inmuebles, aumentan también los arrendamientos. En consecuencia, para el segundo semestre de 2022 tendremos aumentos del valor de arriendos y de inmuebles no inferior a 10 %. 

Muchos materiales son importados (acero, aluminio, acabados) y con la gran subida del dólar (15 % entre enero y julio) el impacto en el costo de la construcción va a ser mayor. Por lo tanto, será muy difícil para los constructores mantener el precio fijo de las preventas y tendrán que hacer ajustes especiales en sus precios de venta. 

Con el dólar por las nubes, las expectativas de inflación van a ser mayores. Si se desea refugio contra la inflación la mejor alternativa es la finca raíz. En las grandes crisis económicas de Colombia y otros países, la finca raíz ha sido el refugio para protegerse de la inflación y la devaluación. Así lo experimentan hoy Argentina y Venezuela, y para allá van Chile y Perú. El dólar es más volátil que la finca raíz, por lo que la mejor alternativa de inversión en este segundo semestre es un inmueble.

Pero no cualquier inmueble. Las oficinas y locales comerciales todavía no se recuperan de la crisis de 2020 por el Covid-19. Las bodegas y los usos industriales están al alza, pero su 

pero su inversión es cuantiosa. Las viviendas de estrato alto tienen baja demanda: hay mucha oferta y pocos compradores. 

De acuerdo con datos de AFYDI, la Lonja más grande del país ‒con sede en Bogotá y que hoy tiene para venta o arriendo cerca de 18.000 inmuebles‒, que cada año realiza entre sus miembros transacciones por 8.000 inmuebles solo en Bogotá, lo que hoy se vende más son las viviendas por valor inferior a 600 millones en la capital y 400 millones en una ciudad intermedia. Los arriendos que más se mueven (80 %) son aquellas viviendas cuyo alquiler es inferior a dos millones mensuales. 

Hoy tenemos mayor demanda que oferta por viviendas de esos valores en Bogotá y en las demás ciudades del país. Eso es lo que hay que comprar si se desea una inversión rentable. Al año se espera una valorización de 10 % y un alquiler igual a 6 % anual, lo que significauna rentabilidad bruta de 16 %, que después de impuestos y gastos puede quedar en 14 % anual. Esto protege de la inflación y de la devaluación del dólar. Compárese con un CDT,que hoy está a 6 % anual. 

Sin embargo, queda la incógnita de la nueva reforma tributaria y cómo afectara a la clase media y a los inversionistas de capital. Asimismo, aún no conocemos las políticas de vivienda del nuevo gobierno y las tasas de interés hipotecarias ya comenzaron a subir, por lo que no será una buena alternativa endeudarse en montos altos. Aun así, lo mejor sería una deuda en UVR ‒que está indexada a la inflación‒ y no una deuda en pesos con tasa fija alta, anticipada desde ahora. 

El dólar está muy volátil (ver en este mismo blog el artículo de Mauricio Cabrera) y puede ser que lo peor de la devaluación ya haya pasado. En los próximos 12 meses no es probable que se repita una devaluación de 15 %, como la sucedida entre enero y julio de 2022. Un CDT está dando a más de un año tasas entre 8 y 10 % según sea el banco. Una vivienda en las principales ciudades le puede dar 16 % anual entre alquiler y valorización, pero hay que saberla comprar. 

Óscar Borrero Ochoa

Agosto, 2022

1 comentario
0 Linkedin
real estate, home, hand-2989820.jpg
Download PDF

Superada la crisis económica de 2020, cuando el PIB del país cayó 7 % (la mayor caída en 100 años), y experimentada la recuperación en 2021, con un crecimiento de 10 % ‒lo cual supera el total de la producción que Colombia tuvo en 2019 antes del covid‒, la gente se pregunta si el año 2022 es buen momento para invertir en propiedad raíz o para vender sus inmuebles.

De acuerdo con las fuentes consultadas (lonjas, Camacol y Galería Inmobiliaria) y mi experiencia en este tema, la vivienda nueva y usada en 2021 se valorizó 8 % en Bogotá, más de lo que fue la inflación (5.6 %). En otras ciudades principales también fue mayor que la inflación. O sea, la vivienda tuvo verdadera valorización, pues valorización = aumento por encima de la inflación. 

Durante los 20 años del siglo XXI, el aumento en Bogotá y Medellín de la vivienda y otras inversiones inmobiliarias estuvo en un rango del 10 % promedio anual, frente a una inflación que se ubicó entre 3 y 5 % anual; por lo tanto, duplicó la inflación, lo que generó una verdadera valorización. 

Ahora bien, la renta o alquiler promedio en nuestras ciudades colombianas oscila entre 0.5 y 0.6 % mensual, lo que equivale a un 6 o 7 % anual. Si se suma la valorización promedio de 10 % en estos 20 años el total daría alrededor de 16 % anual que, menos inflación de 4 % y los impuestos, seguros y reparaciones ‒estimados entre 1 y 2 % anual‒, tendríamos una rentabilidad real de 10 % neto por año.

Este dato es muy superior a la inversión en dólares, acciones, fondos fiduciarios y cualquier otro negocio lícito en nuestro país, al menos en estos últimos 20 años. En 2020 se frenaron la valorización y los arrendamientos debido a la crisis económica del Covid, pero en 2021 las inversiones regresaron al sector inmobiliario. Fue el año de mayores ventas de vivienda nueva en todo el país en su historia, tanto en vivienda popular (VIS) como en los estratos medios; también hubo gran incremento en ventas y arriendo de vivienda usada. 

En todos los países hubo en 2021 una gran demanda por vivienda y en general por el sector inmobiliario, causada en parte por los excesos de liquidez arrojados por los Bancos Centrales y los gobiernos para estimular la economía: un efecto contracíclico para recuperar el empleo, el consumo y la producción. 

En 2022 la situación no será diferente. En Colombia, la demanda continuará dirigida en especial a la vivienda nueva y usada. Las expectativas de valorización son similares a 2021 o superiores, según sean la oferta y los subsidios, pero se espera que al menos tengamos un 8 % de valorización con una inflación de 4%, y unos alquileres al menos de 6% anual, lo que daría cerca de 14 % anual antes de impuestos y seguros. Esta es una inversión muy segura y sin la volatilidad del mercado del dólar y de las acciones. 

¿Cómo está el mercado por estratos sociales y por ciudades? ¿Y los usos comerciales? ¿En que invertir y adónde? La respuesta será motivo de un segundo articulo para este blog. 

Óscar Borrero Ochoa

Enero, 2022

1 comentario
0 Linkedin