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Costos y Precio de la Vivienda VIS

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La política oficial de dar subsidios para la adquisición de vivienda ha sido muy efectiva para que miles de familias de bajos ingresos puedan tener casa propia, pero también ha sido un excelente negocio para los constructores y sobre todo para los dueños de los lotes donde se han desarrollado los proyectos. Tan bueno que otros miles de familias se quedaron sin la posibilidad de acceder a vivienda propia.

La razón es que los precios de la Vivienda de Interés Social (VIS) y, por lo tanto, el valor del subsidio otorgado por el gobierno para cada casa subieron tanto, que el presupuesto disponible para subsidios solo alcanzó para un número menor de familias. 

PRECIOS DE LA VIS Y SALARIO MÍNIMO 

La VIS es un bien cuyo precio es regulado por el gobierno, lo mismo que su crecimiento anual. El Ministerio de Vivienda la define como “aquella que reúne los elementos que aseguran su habitabilidad, estándares de calidad en diseño urbanístico, arquitectónico y de construcción cuyo valor máximo es de ciento treinta y cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes (135 SMLV”). Dentro del programa “Mi Casa Ya”, para familias con ingresos inferiores a 2 SMLV el gobierno otorga un subsidio de hasta 30 SMLV. 

De acuerdo con esta regulación, el precio de una VIS crece todos los años lo mismo que el salario mínimo y, como es usual que este crezca un poco mas que la inflación anual, los precios de la VIS han aumentado por encima de la variación del IPC. 

Así, en el año 1999 cuando el SMLV era de $236.480, una VIS se vendía por $31.9 millones, y el año pasado su precio era de $135 millones, lo que representa un aumento de 323%; 

Una consecuencia inmediata de esta fórmula es que no se ha aumentado la capacidad de los más pobres para adquirir vivienda, ni siquiera de los que tienen contrato formal y ganan el salario mínimo, pues el precio de la VIS ha aumentado lo mismo que sus ingresos. Peor aún, con la misma plata (en términos de salarios) hoy compran viviendas de menos metros cuadrados, pues las constructoras han disminuido el tamaño de las VIS. 

La situación hubiera sido muy diferente, y más familias pobres hubieran podido tener casa propia, si el incremento del precio regulado por el Estado hubiera sido inferior, por ejemplo si solo hubiera autorizado crecer con la inflación anual y no con el salario mínimo. En efecto, como el cambio acumulado del IPC en el período considerado fue de “solo” 217%, en el 2022 el precio máximo de una VIS hubiera sido de $101.2 millones, es decir que el comprador solo hubiera pagado 101 SMLV. 

También la capacidad del Estado de otorgar subsidios se vio afectada con el incremento autorizado del precio de la VIS, puesto que el monto de cada subsidio pasó de $7.1 millones en 1999 a $30 millones en 2022, mientras que si se hubiera incrementado solo con la inflación anual, su valor en este último año hubiera sido de $22.5 millones, de manera que con el mismo monto de recursos del presupuesto nacional se hubiera podido subsidiar un mayor número de familias. 

Como se observa en el cuadro siguiente, en ocho años el programa “Mi Casa Ya” ha entregado 262.268 subsidios por un valor de $5.64 billones; si desde 1999 el valor de cada subsidio hubiese crecido con la inflación y no con el SMLV, el costo para el Estado hubiera sido de $4.18 billones, es decir que se hubiera ahorrado casi $1.5 billones, que le hubiera permitido otorgar otros 90.000 subsidios.

¿QUIEN GANÓ CON LOS PRECIOS DE LA VIS?

Sería muy bueno que una VIS se pudiera vender hoy por $29 millones menos, pero ¿es posible construirla por ese valor? Para responder esta pregunta conviene mirar la evolución de los costos de construcción de vivienda en Colombia con la información que suministra el DANE que publicaba el Índice de Costos de Construcción de VIVIENDA (ICCV) y a partir de 2022 el de Edificaciones (ICOCED).

Este índice recoge las variaciones de los costos de todos los insumos de la construcción, tales como Materiales, Maquinaria y Equipos, Mano de Obra, Servicios y Transporte. Los únicos factores de costo que no están incluidos son la tierra y el margen de utilidad del constructor.

En el gráfico están representados el crecimiento de losÍndices de precios (IPC), de costos de vivienda y (ICCV) y del salario mínimo (SMLV) desde el año 1999 hasta el 2022. Lo primero que se observa es que en este período los costos de construcción han crecido menos que la inflación (217% y 201% respectivamente).

Fuente: DANE – Base 1999 = 100

Como ya se explicó que el precio de la VIS ha estado atado al salario mínimo, es evidente que este precio de venta ha crecido mucho más que el costo de construirlas, exactamente un 40% más. En otras palabras si el precio de una VIS se hubiera incrementado lo mismo que los costos de construirla, hoy sería de $100 millones, y no de $135 millones. Entonces cabe preguntarse ¿Quién se ha quedado con este diferencial? 

La diferencia es grande. Suponiendo que todas las VIS del programa “Mi Casa Ya’ se vendieron a 135 SMLV, el valor total de las transacciones hubiera sido $31.3 billones; si en cambio su precio se hubiera ajustado cada año por el IPC, este valor sería de $23.2 billones, es decir una diferencia de unos $8 billones que ha sido una utilidad adicional para alguien. ¿Quién?

Dadas las características del mercado de vivienda en Colombia, es posible que al aumentar el precio de la VIS por encima de sus costos los constructores hayan incrementado un poco su margen de utilidad, pero la hipótesis más probable es que la mayor parte de esta diferencia haya ido a los bolsillos de los dueños de los lotes, pues hay evidencia del mayor aumento de los precios de la tierra.

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COLETILLA. La dramática caída de las ventas de vivienda en lo corrido de este año es consecuencia directa de la subida de las tasas de interés de los créditos. El Banco de la República está logrando su objetivo de frenar la economía para controlar la inflación.

Mauricio Cabrera Galvis

Marzo, 2023

Publicado en la Revista CAMBIO

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